Una consulta muy frecuente es qué ingresos y gastos hay que consignar en la declaración de renta cuando se ha arrendado un vivienda (desde el punto de vista del propietario).
Los ingresos
Cuando se consigue alquilar una vivienda, el inquilino satisface un importe con carácter periódico. Sin embargo, no siempre está claro si todo el dinero recibido por el arrendador (el dueño), se ha de incluir entre los ingresos.
Con carácter general, se consideran ingresos las cantidades cobradas. Si se pacta añadir al recibo mensual el IBI o los gastos de comunidad, también se considerarán ingresos (y a la vez se declararán como gasto).
La fianza: no se considera un ingreso, pues únicamente es una reserva temporal para garantizar posibles desperfectos o impagos de la renta. Pero, mucho cuidado, si el inquilino impaga algún recibo y el arrendador se queda la fianza, sí que se considerará un ingreso.
Indemnización por rescisión anticipada: si el inquilino incumple la duración del contrato e indemniza al propietario, el importe pagado también se considera más ingreso.
Los gastos
En el caso de los gastos la variedad de casos es más amplia, pero igualmente sencilla. Lo único que hay que discutir es si el gasto era necesario para alquilar la vivienda o no está relacionado con él. Con carácter general, los gastos deducibles son:
- Las tasas e impuestos: el IBI es el principal ejemplo. Pero siempre puede haber otras por servicios públicos en la zona (alumbrado, recogida de basuras). Cuidado porque si se pagan fuera de plazo los intereses también son gastos, pero si hay una sanción, no lo es.
- Gastos de constitución del alquiler: la comisión del administrador que consigue un inquilino o el abogado que redacta el contrato de alquiler.
- Seguros: todos en general (incendio, responsabilidad civil...). La AEAT en ocasiones no acepta el seguro por impago del alquiler excepto cuando se utiliza.
- Préstamo de adquisición: si se está pagando una hipoteca por la compra de la vivienda, se pueden deducir los intereses (no el capital) pagados durante el arrendamiento. También sería deducible si se trata de un préstamo para rehabilitar la vivienda y poder alquilarla.
- La amortización: es la estimación de pérdida de valor de la vivienda mientras pasa el tiempo. Se calcula como un 3% del coste de adquisición (precio compra + impuestos y notario) o del valor catastral: el que resulte mayor.
- Suministros: tanto si los paga el propietario y luego los repercute en el recibo como si no lo hace.
Si durante el alquiler se producen gastos de conservación y reparación (solucionar una avería, por ejemplo), es gasto deducible, IVA incluido. Pero, si la reparación en realidad supone una mejora de la vivienda (instalar gas, por ejemplo), no es un gasto, sino una inversión. En este caso se amortiza. Es importante tener claro si ha sido mantenimiento o inversión, pues cambia el beneficio del alquiler y significa problemas con Hacienda (por haber puesto más gasto del que correspondía).
¿Y si no me pagan el alquiler?
Sobre este tema, publicamos un post en junio de 2014. Se titula: ¿Se declaran en renta los alquileres no cobrados? En él podrá encontrar la respuesta a la mayoría de sus dudas.
Consideraciones finales
Si el alquiler es de un local, aunque la deducibilidad de gastos e ingresos funciona igual, la operativa incluirá IVA. En el caso de alquilar una plaza de aparcamiento, también llevará IVA excepto si se alquila a la vez que una vivienda (entonces es algo accesorio y no lleva IVA).
Vivienda con IVA: mucho cuidado. Hay un caso en el que el alquiler de una vivienda lleva IVA. Según el artículo 20 de la Ley del IVA, están exentos los arrendamientos para residencia (vivienda). Sin embargo, cuando alquilamos la vivienda a una empresa, está claro que la empresa no va a vivir allí, aunque luego ceda el inmueble a sus trabajadores. Para el arrendador no se cumple el requisito y debe repercutir IVA en la operación.
Si tiene alguna duda adicional relacionada con el tema no dude en contactarnos por correo electrónico: consulta@proasistem.es . Durante la campaña de renta tenemos ofertas especiales para la confección de su declaración.
